Immobilier : trois astuces pour emprunter, même quand le taux d’usure bloque

Lorsqu’un aspirant propriétaire souhaite souscrire un crédit immobilier, le prêteur ne peut pas dépasser un certain taux d’intérêt, que l’on appelle le « taux d’usure ». Ce niveau est défini par la Banque de France et s’élève actuellement à 2,57%, pour une durée de 20 ans, assurance comprise.

L’Association française des intermédiaires en bancassurance (Afib) le trouve trop bas et aimerait bien qu’il remonte plus vite que ne le prévoient les textes, bien qu’il soit révisé tous les trois mois en corrélation avec les taux pratiqués par les banques.

Les candidats à la propriété les plus impatients seront toutefois contents d’apprendre qu’il existe quelques astuces pour emprunter malgré tout. Nous n’avons pas inclus dans cette liste le Prêt à taux zéro, même s’il convient d’y songer, car c’est une solution qui est souvent abordée par le banquier, du moins il relève de son obligation de conseil d’en parler aux foyers éligibles.

1. Le Prêt accession

Le Prêt accession est proposé par ActionLogement (ancien 1% logement) et permet de profiter d’un crédit à un taux de 0,5% (hors assurance). Le montant maximal est de 40.000 euros et le remboursement peut s’étaler sur 25 ans au plus. Il s’agit encore d’une solution qui doit être évoquée par votre banquier, mais mieux vaut s’enquérir du sujet.

Il faut toutefois remplir quelques conditions pour en bénéficier, à commencer par être salarié du secteur privé non agricole dans une entreprise d’au moins 10 employés. Ensuite, il convient de disposer de ressources inférieures à des plafonds relativement élevés qui dépendent de la zone géographique. Par exemple, 70.718 euros pour un couple avec un enfant à Lille, Lyon, Marseille ou Montpellier entre autres.

Le Prêt accession ne concerne enfin que les opérations de construction, d’acquisition dans le neuf, en bail réel solidaire ou l’achat d’un ancien HLM.

2. Utiliser son PEL

Le plan d’épargne logement (PEL) n’a plus bonne presse, car il n’offre qu'un rendement de 1% par an, sans compter la fiscalité, bien loin du livret A, qui fait un retour en force avec un taux à 2% depuis le mois d’août.

Seulement, les souscripteurs d’un PEL bénéficient d’un taux fixé à l’avance pour un emprunt immobilier. Jusqu’à présent, il n’était pas très intéressant, à 2,2% pour les plans ouverts récemment, mais il le redevient à la faveur de la remontée des taux d’intérêt. Le montant est toutefois limité à 92.000 euros. Avec une assurance emprunteur inférieure à 0,37%, afin de respecter le taux d’usure, ce qui est envisageable pour les moins de 60 ans, le PEL pourrait permettre de débloquer la situation. Là encore, votre banque habituelle est censée vous suggérer cette solution et, si cela ne suffit pas à la convaincre, c’est un élément à aborder avec les autres établissements que vous contacterez.

3. Demander une avance sur son assurance-vie

L’avance sur l’assurance-vie n’est pas un emprunt immobilier, donc les conditions sont bien moins avantageuses, même si elle peut financer l’achat d’un logement. Le taux est souvent plus intéressant que pour un crédit à la consommation. Il est parfois modulé selon des règles inscrites dans les conditions générales du contrat vie.

Par exemple, avec Garance Epargne, il correspond au taux de participation aux bénéfices majoré de 1%, ce qui donne 3,75%. Un chiffre quelque peu élevé, car cette compagnie a offert le meilleur rendement l’année dernière, c’est le revers de la médaille.

Linxea indique, pour sa part, une méthode de calcul similaire sur Linxea Avenir, ce qui donne un taux d’intérêt à 3% en 2022. Il est également possible que ce niveau soit calculé en fonction du Taux moyen d’emprunt d’Etat ou encore du Taux moyen de rendement des actifs (TRA), comme chez Generali.

Le montant maximum de l’avance est limité à l’encours total du contrat, mais il dépasse rarement 80%. Autrement dit, mieux vaut posséder un capital conséquent sur son assurance-vie pour financer l’acquisition d’un logement. A défaut, l’avance pourra être un moyen de réduire le montant demandé à la banque pour le crédit immobilier et mécaniquement de retomber ainsi sous le taux d’usure.